Demande locative en baisse à Québec d’ici 2017

PERSPECTIVES. Après une forte activité sur le marché locatif neuf, on s’attend à un ajustement en 2016 et 2017, avec la mise en chantier de 800 à 1000 appartements par an. Des niveaux qu’il ne faudrait pas dépasser, sans quoi le risque est réel de voir le taux d’inoccupation franchir la barre des 5%, ce qui contribuerait à créer une situation d’instabilité.

Même si ce scénario s’avère plausible, on s’attend à ce que les promoteurs ralentissent la cadence cette année et l’an prochain. Une forme d’autodiscipline est souhaitée afin d’atténuer la progression de l’offre de logements locatifs, alors que la croissance de la demande est appelée à ralentir. Dans ces circonstances, il apparaît inévitable que le taux d’inoccupation augmentera d’ici 2017.

«On s’attend à ce que les mises en chantier diminuent d’ici là, ce qui permettra d’écouler graduellement les unités achevées cette année. Un risque de construction excessive demeure tout de même présent. Particulièrement si la cadence des mises en chantier ne s’ajuste pas à l’évolution de la demande», observe Élisabeth Koulouris, chef analyste à Québec pour la SCHL.

De fait, le taux d’inoccupation est en hausse, comme en témoignent les résultats de l’Enquête sur les logements locatifs, menée par la SCHL en octobre dernier. Celui-ci est passé de 3,1% en 2014 à 4% en 2015. Vu le contexte, les locataires auront plus de choix. Les propriétaires auront pour leur part plusieurs défis à relever, puisqu’ils devront tenir compte d’un environnement plus concurrentiel et offrir des produits qui répondent aux besoins et aux aspirations des ménages optant pour un logement locatif.

«L’idée d’une telle analyse n’est pas de faire peur aux investisseurs. On offre plutôt un coup d’œil neutre sur un portrait global, afin de les aider à s’adapter aux réalités du marché», précise Mme Koulouris, ajoutant qu’il y a encore de la marge avant d’atteindre la situation de construction excessive estimée à 6% d’inoccupation.

Facteurs influents

Les perspectives démographiques constituent une base de travail pour évaluer la demande locative future. À elles seules, les projections démographiques indiquent un ralentissement de la demande totale de logements à moyen et à long terme.

Toutefois, d’autres facteurs entrent en ligne de compte au moment d’estimer la demande locative future. C’est le cas de l’évolution du pourcentage de ménages locataires, de l’attrait pour l’accession à la propriété, ainsi que des changements sociétaux comme le vieillissement de la population et les différences générationnelles.

Intéressé au secteur locatif de la région de Québec, l’analyse Le marché sous la loupe de la SCHL s’est attardée à trois scénarios envisageables. À des degrés divers, chacun aboutit à un pronostic de baisse du rythme de formation des nouveaux ménages locataires. Cette tendance coïncide avec l’ajout d’un grand nombre de logements achevés récemment. On s’attend donc à une hausse du taux d’inoccupation d’ici 2017.

Formation de ménages locataires par an (2016-21) à Québec

Moins de 65 ans = -1060

65 à 74 ans = +600

Plus de 75 ans = +1060

Québec Hebdo