Le marché locatif prend la relève du condo au Québec

IMMOBILIER LOCATIF. Au cours des dernières années, l’essor du marché de la copropriété a retenu l’attention du secteur résidentiel. Maintenant que le marché de la copropriété a basculé en situation de surplus et que la construction de ce type d’habitation a fléchi, l’intérêt revient pour le marché locatif traditionnel. Même si le taux d’inoccupation avoisine le seuil d’équilibre de 3% au Québec, des pressions s’exercent à la fois sur la demande et l’offre de logements locatifs.

L’accès à la propriété étant désormais très onéreux, voire hors de portée pour certains ménages, plusieurs d’entre eux optent ainsi pour la location. La demande pour les appartements neufs est d’ailleurs soutenue, ce qui incite les promoteurs à se tourner vers ce type de construction. Bref, sans être en pleine ébullition, ce marché est actif à plusieurs égards. L’analyse des récentes tendances permettra de mieux établir les enjeux et les perspectives pour les appartements locatifs traditionnels.

Tendance à l’équilibre

Le marché locatif a fait couler beaucoup d’encre au début des années 2000. Une grave pénurie touchait alors plusieurs centres urbains du Québec et de l’Ontario puisque le taux d’inoccupation approchait 1% dans les deux provinces. Par la suite, la baisse des taux hypothécaires a favorisé l’accès à la propriété, notamment pour les jeunes ménages, ce qui a modéré la demande pour les appartements locatifs. Le taux d’inoccupation a remonté depuis une dizaine d’années au Québec et il avoisine maintenant le niveau d’équilibre de 3%. La demande commence toutefois à se raffermir puisque l’achat d’une résidence est devenu hors de portée pour plusieurs. La flambée des prix des dernières années et la réduction de la période d’amortissement maximale de 30 ans à 25 ans pour les prêts dont la mise de fonds est inférieure à 20% ont considérablement réduit le bassin d’acheteurs.

La hausse de la demande alimente les mises en chantier d’appartements qui ont bondi de 20% l’an dernier au Québec. Une progression semblable a également caractérisé le premier semestre de 2014. La discipline des promoteurs est toutefois de mise dans cette nouvelle phase de croissance. Rappelons que des surplus importants ont caractérisé la fin des années 1980 et le début des années 1990. La période de construction excédentaire qui a précédé et la chute de la demande attribuable au contexte économique difficile ont fait basculer le marché en situation de surplus pendant une dizaine d’années. L’offre trop abondante, jumelée à la chute de la demande provoquée par une dure récession a laissé des séquelles douloureuses sur le marché locatif à l’époque.

La phase d’expansion actuelle est différente. La construction s’est faite au compte-gouttes pendant la première décennie des années 2000, car les projets d’appartements en copropriétés s’avéraient plus rentables que le locatif. L’attrait s’est toutefois estompé pour ce marché qui traverse une période d’ajustement : la vente de copropriétés apparaît plus difficile pour certains projets, ce qui accroît le risque pour les promoteurs. Le retour vers le locatif semble pour l’instant bien arrimé à la demande puisque le marché québécois se maintient en situation d’équilibre. Les appartements construits récemment se louent bien. La demande est au rendez-vous, notamment de la part des ménages qui n’ont pas les moyens de devenir propriétaires.

Concurrence des copropriétés

Même si la situation est relativement saine pour les appartements locatifs luxueux traditionnels, le marché des copropriétés en location draine une part croissante de la clientèle. Le loyer moyen est assez similaire et les frais communs des copropriétés sont en général assumés par le propriétaire de l’immeuble. Les unités offertes en location sont habituellement détenues par des investisseurs ou par des promoteurs qui n’arrivent pas à vendre la totalité des appartements en copropriété récemment construits. La part offerte en location atteint 12,1% dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, 21,8% au centre-ville et plus de 15% à Laval.

Le taux d’inoccupation oscille entre 2 et 3% dans la majorité des zones, mais il s’avère plus élevé au centre-ville de Montréal. À Toronto et à Ottawa, environ le quart des copropriétés se retrouvent en location et le taux d’inoccupation atteint respectivement 1,8 et 3,6%. Dans la RMR de Québec, près de 10% des unités se retrouvent en location et le taux d’inoccupation est relativement élevé. La location de copropriétés attire à la fois les jeunes ménages qui préfèrent habiter dans une construction récente sans faire l’achat d’un appartement et les ménages d’âge mûr qui quittent leur maison unifamiliale. Afin d’attirer et de conserver leur clientèle, les propriétaires d’immeubles locatifs traditionnels doivent se démarquer par un service hors pair et un bon entretien de l’immeuble.

La concurrence devrait encore s’intensifier à Montréal entre le locatif haut de gamme et les copropriétés (achat ou location). Après une accalmie l’an dernier, la construction d’appartements en copropriété est repartie à la hausse, notamment dans le centre-ville, alors que le marché est déjà en surplus et que les prix stagnent. À Québec, les mises en chantier de copropriétés pointent encore vers le bas cette année, ce qui permettra d’assainir le marché et de limiter le phénomène de location. En Ontario, la construction s’affaiblit pour une deuxième année consécutive à Ottawa, mais un léger regain caractérise Toronto. La concurrence des copropriétés en location sera encore bien présente pour un certain temps dans cette province.

Point de vue de l’investisseur

L’investissement dans l’immobilier locatif a toujours la cote. En plus d’offrir des revenus réguliers par le biais de la location, la perspective d’augmentation de la valeur de l’immeuble motive les investisseurs, surtout dans un contexte de faibles taux d’intérêt. La patience est toutefois de mise, car il y a peu de bonnes occasions d’achat. Les prix élevés réduisent les taux de capitalisation, une mesure de rendement qui fait référence au revenu de l’immeuble en fonction de son prix de vente. Le fait que le prix des immeubles augmente plus vite que celui des loyers pèse aussi dans la balance.

Les taux de capitalisation continuent par conséquent de baisser, franchissant sans cesse de nouveaux planchers. Il faut bien évaluer le risque d’acquisition en privilégiant les immeubles de qualité qui vont garder la cote. La bâtisse doit être bien entretenue, car les investissements majeurs sont souvent difficiles à supporter compte tenu de la faiblesse des loyers au Québec. C’est pourquoi les acheteurs privilégient habituellement les constructions récentes. Les immeubles en béton sont très demandés alors que ceux en bois et en brique, plus désuets, sont généralement délaissés. Il importe d’être très sélectif lors de l’achat d’un immeuble puisque ceux-ci sont chers.

Enjeux et perspectives du marché locatif

Même si ce marché se porte bien et que la construction s’intensifie, plusieurs enjeux se dessinent. Le parc locatif est vieillissant au Québec, de sorte que la concurrence s’accentue entre les vieux immeubles et les plus récents. La demande pour le neuf est au rendez-vous et l’entretien des immeubles plus âgés sera déterminant pour la rétention des locataires. Dans un contexte de faible progression des loyers, il est parfois difficile pour les propriétaires de dégager une marge financière suffisante pour effectuer les travaux requis. Faute d’effectuer les investissements nécessaires, le contexte sera de plus en plus difficile pour les vieux immeubles qui auront du mal à se maintenir dans le marché. Avec la concurrence accrue des appartements neufs, l’attrait pour les immeubles plus âgés risque de diminuer encore au cours des prochaines années.

Quelle clientèle cibler? D’une part, les jeunes ménages qui n’ont pas la capacité financière d’accéder à la propriété et, d’autre part, la clientèle plus âgée. Le vieillissement de la population représente une occasion pour trois types de produits : les copropriétés (achat ou location), le locatif traditionnel et les résidences pour personnes âgées dont le marché est toutefois en surplus important depuis quelques années. Les immeubles locatifs bien situés, bien entretenus et offrant un service de qualité à leurs locataires pourront tirer profit des tendances démographiques. La demande de logements locatifs devrait donc s’accroître au cours des prochaines années. Si la construction neuve s’ajuste graduellement à la demande, le taux d’inoccupation devrait se maintenir près du niveau d’équilibre de 3% au Québec.

(Source : Desjardins Études économiques)