Hypothèque: 6 choses à savoir pour rentrer dans son argent

Et si on vous disait qu’en dépit de la hausse fulgurante du prix des maisons, l’accès à la propriété n’est pas une mission impossible… Et ce, même pour les millénariaux qui rêvent secrètement de devenir propriétaires, mais qui s’inquiètent de leur situation financière!

Après tout, en 2021, selon une étude réalisée par la plateforme hypothécaire numérique nesto, 58% des transactions immobilières financées au Québec ont été conclues par des millénariaux.

Voici donc comment obtenir le meilleur taux hypothécaire, afin de transformer votre rêve en réalité.

Doit-on faire affaire avec un courtier hypothécaire?

Même si la majorité des gens se tourne vers la banque pour un prêt hypothécaire, il y a plusieurs avantages à faire affaire avec un courtier, dont le principal est que celui-ci possède un portefeuille de produits beaucoup plus varié que celui des institutions financières. Ceci lui permet donc d’avoir une plus grande latitude et d’offrir des taux plus avantageux.

Doit-on «magasiner» son taux?

Oui! Pour avoir une bonne idée du marché, même si vous faites affaire avec un courtier hypothécaire, vous devriez demander environ quatre soumissions de différents intervenants. Vous pourriez donc sonder votre banque, nesto, un cabinet de courtage (par exemple, Multi-Prêts) et la compagnie qui gère vos placements, comme Investors Group, pour comparer les taux.

*Attention: si chaque intervenant effectue toutefois une enquête de crédit pour obtenir un portrait global de votre situation financière, votre cote de crédit pourrait s’en voir affectée…

Peut-on négocier son taux?

Tout est négociable dans la vie! En général, les courtiers font 1% de la valeur de l’hypothèque en commission, mais ils peuvent accepter de réduire leur taux, perdant ainsi une portion de leur commission. Il vaut donc la peine de redonner un coup de fil à votre courtier, une fois que vous avez des soumissions plus avantageuses en main.

Taux variable ou taux fixe, là est la question!

«Le taux fixe apporte une paix d’esprit, car tu es assuré de payer le même montant pendant trois ou cinq ans. Le taux variable est plus bas que le fixe en ce moment, donc tu économises dès le départ, mais il y a toujours un risque qu’il augmente avec le temps et rattrape le taux fixe. Mais le vrai avantage du taux variable, c’est qu’il donne beaucoup de flexibilité», explique Damien Charbonneau, chef des opérations chez nesto.

En effet, lorsqu’on possède un taux variable, la pénalité pour résilier son hypothèque avant cinq ans est petite, soit l’équivalent de trois mois d’intérêt. Tandis qu’avec un taux fixe, la pénalité peut s’élever facilement jusqu’à 15 000 $. Ce montant varie d’une institution financière à l’autre. Il faut donc s’informer sur les différents scénarios (résiliation après deux ou quatre ans, par exemple) avant de signer une entente.

«Comme la durée moyenne des hypothèques est de 3,8 ans au Québec, et que 80% des gens ne finissent pas leur terme de cinq ans, à cause des séparations, des transferts au travail ou d’un changement de situation financière, à mon avis, le taux variable est plus avantageux», précise André Marcoux, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts et formateur au Club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ).

Malgré tout, encore aujourd’hui, 80% des gens optent pour le taux fixe et 20% pour le taux variable, se désole M. Marcoux.

L’assurance SCHL, à quoi ça sert?

Le taux hypothécaire dépend beaucoup de la mise de fonds du client, et les meilleurs taux sont offerts à ceux qui paient l’assurance SCHL. Pourquoi? «Si l’acheteur met moins de 20% de mise de fonds, la SCHL – un organisme gouvernemental – l’oblige à assurer le prêt à ses frais. Un montant mensuel sera donc ajouté automatiquement à son hypothèque. Cette assurance protège le prêteur, et s’engage à compenser si l’acheteur arrête de payer son hypothèque. Ainsi, vu que le prêteur ne prend aucun risque, il peut se permettre d’offrir des taux hyper compétitifs», précise Damien Charbonneau.

Trop souvent, les gens repoussent leur projet maison pour prendre le temps d’amasser leur mise de fonds de 20%, afin d’éviter de payer l’assurance SCHL. Mais, avec la hausse du coût des propriétés, il est de plus en plus difficile d’aller chercher ces montants élevés, et ça devient une course sans fin. «II faut donc rappeler aux gens qu’il y a bel et bien une opportunité d’entrer sur le marché avec seulement 5% de mise de fonds, qui leur permettra également d’avoir accès à de meilleurs taux», poursuit Damien.

Qu’est-ce qu’un bon taux hypothécaire au printemps 2022?

Malheureusement, il n’existe pas de solution one size fits all, chaque personne doit évaluer sa situation, son crédit, sa mise de fonds pour trouver la meilleure offre. En ce moment, les meilleurs taux offerts chez nesto, par exemple, sont de 1,2% pour le taux variable et de 2,69% pour le taux fixe.

«Il y a beaucoup de peur entourant les taux, et malheureusement, c’est là-dessus que les banques vont jouer pour pousser leur taux fixe. Est-ce que ça va augmenter prochainement? Oui. Mais est-ce que ça va exploser? Non. On ne va pas se ramasser avec du 9, 10, 11% comme on a connu dans les années 1980-90, ne vous inquiétez pas», rassure Serge Lessard, dirigeant responsable chez nesto.

De son côté, André Marcoux tient à rappeler qu’il n’y a pas juste le taux qui importe: les conditions aussi doivent être examinées. Il faut donc bien lire les petits caractères du contrat.

«Il faut connaître les pénalités si vous vendez avant cinq ans, si vous voulez faire des rénovations, refinancer, ouvrir ou augmenter votre hypothèque… Il y a plusieurs choses qu’il faut prendre en considération avant de signer», explique le courtier hypothécaire, en rappelant que souvent, plus le taux est bas, plus les clauses sont sévères.

«C’est bien beau la course au meilleur taux, mais parfois, il peut être rentable sur le long terme de payer un petit peu plus, mais d’avoir plus de latitude. Surtout en cas de remboursement anticipé.»

Mise de fonds minimum

• En bas de 500 000 $: 5%
• 500 000 $ à 1 000 000 $: 10%
• 1 000 000 $ et plus: 20%
• Duplex: 5%
• Triplex ou quadruplex: 10%