L'Indice de l'habitation grimpe encore en août et confirme la reprise du résidentiel

Le retour en force de la demande se reflète sur les prix des propriétés qui sont repartis à la hausse depuis quelques mois. Le faible niveau des taux hypothécaires et, surtout, le redressement de la confiance des ménages ont permis au secteur résidentiel d’effectuer un virage.

La construction neuve, qui réagit habituellement avec un certain décalage par rapport au marché de la revente, s’est intensifiée pendant la période estivale. Les mises en chantier ont franchi la barre des 45 000 unités sur une base annuelle, en juillet et en août, un niveau qui n’avait pas été observé depuis le début de la récession en novembre 2008.

Bien que la période de contraction du PIB réel ne soit pas encore terminée, les acheteurs sont de retour, car ils anticipent une reprise de l’économie. L’activité du secteur résidentiel devrait se maintenir autour du niveau actuel pendant quelques mois, le temps que le marché du travail prenne du mieux. Il faudra attendre au début de 2010 avant d’assister à une relance durable de l’emploi, ce qui permettra au marché de l’habitation d’entamer une nouvelle phase d’expansion.

De janvier à août, les mises en chantier des centres urbains de 10 000 habitants et plus ont diminué de 16 % en regard de la même période l’an passé. La baisse de l’activité s’est principalement fait sentir du côté de la maison individuelle (-25 %). Ce type d’habitation est plus sensible aux cycles économiques que les autres en raison de son coût relativement élevé. Par rapport à l’an passé, le repli a été moins important du côté des logements collectifs, soit de 10 % pour la période de janvier à août.

Globalement, quatre des six régions métropolitaines ont encaissé un recul pour la période de janvier à août. Il s’agit de Saguenay (-22 %), de Montréal (-21 %) de Trois-Rivières (-15 %) et de Québec (-7 %). À Montréal, la récession a incité les promoteurs à la prudence, notamment pour la construction d’appartements locatifs et en copropriété. Lorsque la reprise sera bien enclenchée, ces segments de marché devraient se redresser rapidement.

Le faible taux d’inoccupation des logements locatifs et le délai d’écoulement satisfaisant des inventaires dans le condo, soit d’environ 8 mois dans la métropole, faciliteront la relance des mises en chantier. Du côté de la maison unifamiliale, la construction a chuté de 32 % depuis le début de l’année. Le redressement du marché de la revente, qui rétrécit le choix pour les acheteurs potentiels, favorisera une relance de la demande de maisons neuves.

À Québec plus spécifiquement, une faible baisse touche le logement collectif; la construction de logements locatifs évolue au même rythme que l’an passé tandis que les mises en chantier de condos sont inférieures de 7 % pour la période de janvier à août. Bien que les appartements en copropriété construits récemment s’écoulent assez bien selon la SCHL, soit un délai de vente de 6 mois en moyenne cet été, l’avalanche de nouveaux projets pourrait rapidement renverser la situation. La durée de l’écoulement, qui est disponible avec un certain décalage, n’est pas alarmante pour l’instant. Rappelons qu’à la fin des années 1990, le surplus était tel que le délai de vente des condos neufs approchait deux ans. Depuis quelque temps, davantage de promoteurs offrent la possibilité de location au lieu de l’achat conventionnel, ce qui indique que la demande n’est peut-être pas suffisamment forte pour justifier tous les projets à venir.

La hausse annuelle de 12,0 % en juillet a d’ailleurs été suivie d’une augmentation de 5,2 % en août. Le regain de la confiance devra être accompagné d’une amélioration du marché du travail pour donner un second souffle aux ventes de maisons existantes. Il faudra toutefois patienter au début de 2010 avant que l’emploi renoue avec la croissance.

Taux de progression de l'Indice de l'habitation Desjardins au cours des récents mois.

Août 2009 = 1,9 %

Juillet 2009 = 4,5 %

Juin 2009 = 3,6 %

* (Source : Études économiques Desjardins)