Le fonds de prévoyance trop souvent négligé


Publié le 8 novembre 2013
Le fonds de prévoyance doit servir à préserver la valeur de l'immeuble en provisionnant les sommes nécessaires à la réalisation des travaux d'entretien. (Photo François Cattapan)

Aspect primordial afin de prévoir l'entretien et la pérennité d'un immeuble en copropriétés, le fonds de prévoyance reste trop souvent perçu comme une dépense qu'on préfère limiter. Une nouvelle législation pourrait rectifier les choses pour favoriser l'épargne nécessaire à la préservation de la valeur des édifices résidentiels.

Comme l'explique Michel G. Charlebois, président de l'Association des syndicats de copropriétés du Québec (ASCQ), «la copropriété est une formule d'habitation dont la popularité est croissante. Elle nécessite des lois et règlements adaptés. Si le Code civil et le Code du bâtiment sont assez bien étoffés, malheureusement ils ne sont pas toujours suivis à la lettre par les gestionnaires».

Me Yves Jolicoeur, président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), ajoute que «les règles actuelles sont en place depuis près de 20 ans. Elles méritent d'être dépoussiérées et mises à jour». C'est ce que s'apprête à faire le gouvernement du Québec, alors que le ministère de la Justice prépare une réforme de la section traitant de la copropriété dans le Code civil pour 2014.

Intégré au processus de réflexion à titre de consultant, Me Jolicoeur ne veut pas trop s'avancer sur le contenu de la réforme, droit de réserve oblige. Toutefois, il estime que la démarche semble aller dans la bonne direction. De son côté, M. Charlebois a présenté un mémoire devant le comité gouvernemental.

«Pour assurer la paix sociale en copropriété, nous avons recommandé de resserrer les règles de construction des bâtiments, en faisant surveiller les travaux par des gens compétents, en insistant sur l'utilité du fonds de prévoyance, en plus d’instaurer un système de règlement des conflits simple, facile et peu coûteux», commente le porte-parole de l'ASCQ.

Prévenir le pire

Selon M. Charlebois, il est dommage de constater que trop souvent l'importance du fonds de prévoyance est prise au sérieux après avoir traversé une catastrophe. «Peu à peu, dit-il, on parvient à sensibiliser les administrateurs. Avec le temps, des programmes souples ont été mis en place par les institutions financières. Il arrive encore que les copropriétaires soient obligés de se cotiser pour corriger un problème ou procéder à des travaux majeurs, parce que les réserves ont été insuffisamment provisionnées. Certains puisent dans leurs économies de retraite, mais plusieurs doivent emprunter ou réhypothéquer.»

Si les choses tendent à évoluer favorablement dans les grands immeubles de plus de 40 condos, ce n'est toujours le cas du côté des plus petits complexes. «Les gens interprètent mal la consigne suggérant de ne pas mettre moins de 5% du budget d'opération de l'immeuble annuellement dans un fonds de prévoyance. Cela s'arrête à 5%, alors qu'il faut injecter davantage, surtout s'il y a des équipements particuliers comme des stationnements souterrains, une piscine, ou des aménagements spéciaux», précise Me Jolicoeur.

Une firme experte en évaluation pourra établir un montant précis, pour que les cotisations couvrent les grands travaux d'entretien à venir en fonction d'échéanciers déterminés. «Il en va de la pérennité de chaque immeuble, ainsi que de la préservation de la valeur de revente des condos et de la confiance des acquéreurs potentiels lorsque viendra cette éventualité», insiste encore Me Jolicoeur.

Michel G. Charlebois rappelle que le calcul est simple et accepté à grande échelle. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) situe à la moitié de 1% de la valeur de reconstruction de l'immeuble, les fonds qui doivent être mis de côté par an, pour assurer les copropriétaires de faire face à toutes éventualités.

Il ne faut donc pas laisser miroiter des cotisations mensuelles (frais de condo) faussement peu coûteuses juste pour allécher des acquéreurs. Cela finira pour vous rattraper avec le temps. Mieux vaut privilégier la prudence et prévoir le pire.